Wystąpienie wspólnika ze spółki cywilnej, a przeniesienie własności udziału w nieruchomości

Jeżeli majątek wspólników spółki cywilnej obejmuje nieruchomość albo prawo wieczystego użytkowania, wystarczającą podstawą wykreślenia wpisu w księdze wieczystej wspólnika występującego ze spółki jest jego oświadczenie o wypowiedzeniu udziału w spółce, złożone na piśmie z podpisem notarialnie poświadczonym (art. 31 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, jedn. tekst: Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.).

Uchwałę o powyższej treści podjął w dniu 10 czerwca 2011 roku Sąd Najwyższy w składzie 7 sędziów w sprawie o sygn. akt. III CZP 135/10.

Powyższa uchwała rozstrzyga kontrowersje doktryny i orzecznictwa dotyczące skutków prawnych związanych z własnością nieruchomości przysługującej wspólnikom spółki cywilnej po wystąpieniu wspólnika ze spółki. Powstawały pytania: czy wspólnik na skutek samego pisemnego wypowiedzenia udziału na podstawie art. 869 kodeksu cywilnego przestaje być współwłaścicielem nieruchomości wchodzącej w skład wspólnego majątku wspólników, czy konieczne jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego przenoszącej udział ustępującego wspólnika na rzecz pozostałych wspólników w spółce cywilnej.

Wydawało się, że odpowiedzi na powyższe pytania udzielił Sąd Najwyższy w dwóch orzeczeniach. W uzasadnieniu do postanowienia SN z dnia 14.01.2005r. sygn. akt. III CK 177/04 Sąd Najwyższy uznał, że do oświadczenia wspólnika o wypowiedzeniu udziału, gdy w skład majątku wspólnego wspólników wchodzi własność nieruchomości, nie mogą mieć zastosowania przepisy o formie przeniesienia własności nieruchomości. Uzależnienie przewidzianego w art. 871 kodeksu cywilnego skutku wystąpienia ze spółki cywilnej w odniesieniu do współwłasności nieruchomości od zachowania dla oświadczenia wspólnika o wypowiedzeniu udziału formy wymaganej dla przeniesienia własności nieruchomości oznaczałoby rozpatrywanie tego skutku w istocie w kategoriach przeniesienia własności nieruchomości (udziału we współwłasności nieruchomości).

Zdaniem Sądu Najwyższego należy odróżnić skutek wystąpienia wspólnika ze spółki cywilnej od przeniesienia własności nieruchomości (udziału we współwłasności nieruchomości). Skutek wystąpienia wspólnika ze spółki cywilnej jest następstwem jednostronnej czynności prawnej wspólnika kładącej kres jego udziałowi w spółce. W razie dokonania tej czynności występuje z mocy samego prawa. Przeniesienie własności nieruchomości (udziału we współwłasności nieruchomości) jest natomiast przejściem tego prawa z właściciela na nabywcę na podstawie zawartej przez nich, poddanej określonemu reżimowi prawnemu umowy. (postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z 2005.01.14, III CK 177/04).

Skuteczne zatem złożenia oświadczenia o wystąpieniu ze spółki cywilnej powoduje z mocy prawa przeniesienie jego udziału w nieruchomości na pozostałych wspólników uczestniczących w spółce.

Podobne stanowisko zajął Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 16 marca 2005 r w sprawie o sygn. akt. II CK 700/04. W postanowieniu tym Sąd Najwyższy stwierdził, że należąca do spółki cywilnej nieruchomość, w razie ustąpienia wspólnika, staje się własnością bez udziałową pozostałych wspólników i podlega ujawnieniu w księdze wieczystej z pominięciem formy czynności prawnej zastrzeżonej dla zbycia nieruchomości, tj. formy aktu notarialnego (art. 155 kodeksu cywilnego).

W celu skutecznego wykreślenia występującego wspólnika ze spółki cywilne nie będzie jednak wystarczająca zwykła forma pisemna. Zgodnie z art. 31 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece, wpis do księgi wieczystej może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu.

Powyższe stanowisko potwierdzone zostało w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 14.01.2005r. sygn. akt. III CK 177/04, rzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna 2005/12/217/102. Sąd Najwyższy w tezie do tego postanowienia stwierdził: do dokonania wpisu w księdze wieczystej zmiany właściciela nieruchomości, wynikającej z oświadczenia właściciela o wystąpieniu ze spółki cywilnej, niezbędne jest zachowanie formy pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym (art. 31 ust. 1 ustawy z dnia 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, jedn. tekst: Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.).

Rozszerzając powyższą tezę Sąd Najwyższy stwierdził, że przepisy ustawy nie wymagają dla oświadczenia wspólnika spółki cywilnej o wypowiedzeniu swego udziału formy szczególnej ani pod rygorem nieważności, ani dla wywołania skutku przewidzianego w art. 871 kodeksu cywilnego. Dla zapewnienia jednak możliwości wpisu w księdze wieczystej zmiany właściciela nieruchomości wynikłej z oświadczenia o wystąpieniu ze spółki cywilnej niezbędne jest, w świetle art. 31 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, zachowanie dla niego formy pisemnej z notarialnym poświadczeniem podpisu (szczególny przypadek formy ad eventum).

2017 – Adwokat Opole – Wszelkie prawa zastrzeżone